你问我答

财神回答： Loan to valuation ratio 贷款的额度占房屋估价值的比率，这里的需要注意的是“估价值”而不是房屋的合同价，大部分情况银行的估价和房屋售价基本匹配，但是也有些情况银行估价少于市场售价。 例如： 申请人买了一套100万的房子，银行估价也是100万，申请人贷款额度需要80万，所以LVR就是80%。

财神回答： 比较利率，这个利率的功能主要反映了贷款的整个成本费用情况，例如申请费，年费，账户费，注册费等等。

财神回答：Lender Mortgage Insurance 房贷保险，是一种保护放贷机构的一种保险，当贷款比率超过80%的时候，金融机构会向申请人征收这笔费用，保险费用是根据贷款比率以及贷款金额而做出的决定。

财神回答：真实储蓄存款，当申请人贷款比率超过90%的时候，银行通常需要申请人提供房价5%-10%真实储蓄存款证明，真实储蓄存款可以是现金、定期存款，以及基金股票，通常要提供持续三个月的存款证明。

财神回答：简单的解释就是贷款还得越多，置业者对物业的拥有程度也就越多，置业者所建立的物业资本也越多。例如，一套价值100万的房产，开始贷款额度为80万，那么银行物业拥有权为80%，客户的拥有权为20%。一年之后，房价增长到130万，客户一分钱没还的情况下，物业拥有权达到了38.5%，银行对物业拥有权变成了61.5%。近日来，随着银行系统的更加灵活，用物业的资本来借贷第二套物业成为常用的方法。

财神回答： 房子是长期投资产品，重点在于“长期”持有，如果没有过重的还款压力还是建议保留。至于转贷方面，如果太太的本地收入能达到银行要求直接转贷即可，如果太太达不到要求，汇丰银行是接受香港收入的。

财神回答： 无论转到哪个银行，房屋估价是一定要做的。我们可以提前order估价然后再决定转入哪个银行，如果留在本银行没有增贷的需求那么会容易些，直接给银行客服电话，说你想继续选择定息，或者讨论一下利率折扣问题，一般他们都会给客户降一些利率的。

财神回答： 从长期来看，房产投资依然还是很稳定的投资产品：1 澳洲是移民国家，可以通过移民的松紧控制国内经济的供需关系。2 由于房产形势不好，导致开发商开发量下降，房产库存消化完后将形成新一轮供需差。3 通货膨胀率与就业率依然保持稳定水准。4 澳洲还是典型城市化人口的国家，大部分国民依然居住在悉尼、墨尔本、布里斯班几个大城市。5 目前澳洲央行还在保持历史最低利率水平。

财神回答： 这种情况有，但是发生的概率不是很大。当客人签完贷款合同之后，这份合同会返回银行后台做最后的检查，如果被审计部门抽中并发现贷款申请中存在疑点那么贷款依然可以被终止。

财神回答： 据我个人信息来源，银行在信用卡、车贷、个人贷款等已经开始信息互通了，但是由于种种原因，房贷部分依然没有完全互通。但是申请过的贷款记录会留在信用报告上，因此银行会询问是否接受了以前的贷款申请。所以在贷款申请中，申请人在债务问题上要如实上报，想隐瞒过关的概率越来越低。

财神回答：在信贷政策收紧的今天，提高借贷能力是很多投资者非常关注的问题。关于提高借贷能力的方法我根据近一年来的经验给大家以下几点建议：
1 减持负债。例如：个人贷款、信用卡额度、车贷，这些因素对借贷能力产生负面影响，所以对于这些债务尽量减少。
2 控制日常花销。目前，living expense 是银行关注的焦点，银行的目的很简单，就是确保把资金借给有能力偿还的客人。因此，这一部分花销对借款人最后的申请结果影响相当大，我在此建议准备申请贷款的客人，一定要把自己日常花销降下来，才能保证提高贷款能力。
3 Rent and Buy 策略。这一条不一定适合所有人，但对于年轻的投资人可以考虑合租的方式降低生活成本，增加自己的借款能力，建立自己的房产投资组合，从而积累长期财富。
4 增加已有房产的租金收入。对于公寓楼来说可以考虑小幅装修；位置较好的公寓可以考虑 Airbnb 方式；对于有 House 的投资者可以考虑加建 Granny Flat 等方法去增加租金收入。
5 对比不同银行的贷款产品。目前信贷市场上不同银行的贷款额度是有区别的，举个例子，同等收入条件下，A 银行可以借 53 万，B 银行可以借 57 万，C 机构可以借 62 万，多比较几家银行，也许你会申请到更高的贷款额度。
6 联合投资。找伙伴联合投资现在已经是非常流行的一种投资方式，很多因素就是可以一起申请贷款，例如：联名买投资房或者是建立信托基金投资房产。
7 提高主动收入。例如：尝试申请新的职位或者在现有工作之上多一份兼职工作等。

财神回答：在只还利息（IO）的情况下，对冲账户里的钱越多，还的钱越少，因为对冲账户对冲的是利息部分。在本息同还的条件下，因为本金利息各占一定比例，对冲账户里的钱只对冲利息部分，所以只是改变了本金利息的比例。也就是对冲账户里钱越多不会改变每个月的还款额，但是会缩短还款年限。

财神回答：依据银行开出的投资型房屋贷款利率，浮动利息基本保持在 4.30% 以上，如果采用只还利息的还款方式，这个利息会更高；反观两年固定利息（本息同还）基本维持在 4.19% 水线上，有些应甚至可以做到 3.88%。所以对于投资型房贷固定利息一定是首选的贷款产品。

财神回答：这位朋友一定是学经济学出身，才能问出这么专业的问题。我记得在读书的时候学过一个叫 Financial Management 的课程，里面专门有一章讨论企业购买设备时 Leasing or Buy 的两种策略，中心思想就是把较两种策略的“现金流”情况。如果是租房的情况下每个月的支出（包括前期资金的机会成本＋维护费用＋保险等）那么企业就应该选择去租，反之则应该去买。这个理念和当下房产“租与买”的理念很类似。举个真实案例：我的一个客户在 East Lindfield 买一套房，价格在 230 万左右，贷款 80%，180 万澳币左右，每月利息支出 6000 澳币，如果加上维修保养、杂费、保险等每月平均支出达 8000 澳元；他的房子如果出租，每月租金 4000 澳币。从这种计算方式来看，假设如果未来 5 年物业没有增长，一定是租比买更合适，这样不考虑首付机会成本，光单从支出 5 年间就节省了 24 万澳元。
但是这种思维方式往往陷入一种“直线”误区，当市场上涨时所有人看到的是上涨这条“直线”，当市场下跌时所有人看到的是下跌这条“直线”，很少有人注意到趋势。房产投资本身的属性就是长期性，所以它更需要时间与耐心。还是拿刚才的例子来说，如果房价 5 年不涨的情况下第 6 年涨 40 万呢？第 7 年涨 60 万呢？这种情况在历史的数据中上演了多次，看似一年涨幅这么多，其实都是前 5 年的蓄势积累。如果这套房子手握 20 年呢？至少还有一个期盼的机会，租房者恐怕连这种机会都没有，等到退休时依然两手空空。所以我建议购房者在首付款足够、还款能力足够的时候，无论市场好与坏，看到自己喜欢的物业就立刻下手，等到若干年后用结果去告诉增长是给有耐心的人。

财神回答：如果是在无收入的情况下，不管是否有身份，银行是不予借贷的。原因是在 2016 年 9 月之后，考虑到买家已经无收入，而银行会考虑客人的持续还款能力才会考虑放贷，除非是 9 月之后买家又找到了新的工作，并向银行证明。另外，不管是 TR 还是 457 签证，只要在当地的收入满足对应物业的价值要求，银行最高可借贷的 LVR 是 80%。

财神回答：您的情况即有身份、无工作，是不能向澳洲银行贷款的。不能贷款的原因是澳洲银行要考虑客人的持续还款能力，以降低自己的风险。如未来在澳洲有一份全职的工作，并且持续工作 6 个月以上，就可以向澳洲当地银行申请贷款，当然贷款额度以在职工作的年薪为准。

财神回答：在澳洲，购买住宅物业的借贷比例一般都建议在 80% 以下。这是因为如果借贷比例超过 80%，大部分银行会强制要求借款人向第三方保险公司购买保险，也就是常说的 LMI（Lenders Mortgage Insurance）。而 LMI 的价格又是非常昂贵的。以 Genworth 保险公司为例，70 万的房产如果借贷 85%，需要交纳 $8,508 的 LMI。换句话说，借款人为多借 5% 的资金，却不得不交付高于房价 1% 的保险金。所以，大部分的借贷人是不会主动选择高借贷比例的。但是，很多投资者难免会遇到资金周转不灵，或首付不足的情况。这里浅谈几个解决方案：
1 利用已有物业抵押借贷 100%。对于已有物业的投资者来说，通过已有房产的净值部分再次抵押，最多可以借贷新买物业价格的 100%。这样一来，借款人甚至可以不动用存款来完成购买，最大化节省流动资金；其次对于购买投资房来说，税务上也会带来相应的好处，可以最大化贷款金额来抵税。
2 利用他人的收入或物业抵押。对于没有房产的借款人来说，也可以通过再次抵押其家人的物业来购入新物业。市场上最常见的是父母作为担保人来协助孩子取得新购入物业的拥有权。但不止是父母，家庭成员，甚至其它人愿意作为保证人提供抵押担保的，按照在一些银行的政策也是可以接受的。
3 按照交房时市场价估价。对于很多公寓类的投资者来说，可以按照交房时市场价估价，最多可以估到高于合同价格 10% 的市场价。举例来说，若购入价格为 100 万，交房前估价为 110 万，则有些银行可以按 110 万的 80% 来借贷 88 万且不产生保险。如此一来，投资者只需在交房前补差额 2 万就可以了。

财神回答：66W 条款就是放弃买房时拥有冷静期的权利。在正常买房情况下，买家是有 5 天或者更长的冷静期，在冷静期间，房产中介不能将房产转让其他买家，但买家有权利在冷静期内以损失小定金的条件下退出合同。冷静期的作用是给客户最黄金的时间等待银行的估价结果、等待房屋质量报告的结果，因此，冷静期对于有些客户是一个保险。同时，因为一些房屋比较稀缺抢手，中介也担心买家出价后反悔，这样的话，中介不得不去寻找其他买家，有些时候会对卖家造成很大的损失。前些天我有一个朋友在北区定了一套房子，由于怕有人和她出价竞争，她就和中介签了 66W 条款，2 天后银行估价回来了，比卖价少估了 27 万澳元，这样买家就要出更多的首付款，但是客人在短期之内根本无法筹集这么多资金。庆幸的是，还好另一个银行的估价给到了原价，否则客户有可能损失十几万澳元。66W 协议——确实让很多客户两难。我给的建议是买房一定争取冷静期，如果中介强烈要求签署 66W 协议，客户又非常想拿下这套房产，一定预备出充足的首付；如果没有足够的首付，我建议不要冒险去签署这样的协议，以免造成不必要的损失。