2025年的最后一个月，澳洲房贷市场出现了极为关键的变化：
定息利率全面上调、银行集体重置降息预期、2026年的政策窗口被明显“往后推”。
这一轮变化不仅是利率数字的调整，更直接改变了借款人对新一年贷款策略的判断方式，也反映出银行在进入2026年前，已经开启彻底的“风险排雷模式”。
下面我将从定息、浮动、投资房、小银行竞争与2026年展望五个角度，对今年最后一次利率变化做一次深度解析。
01定息为何突然全面加价？
12月最显著的市场信号，就是所有银行的1–5年期定息利率集体上调0.10%–0.25%。
这不是个别银行内部策略，而是系统性上升，背后原因包括三点：
1全球债市抬升，银行融资成本上升
由于美国通胀回温、美债收益率回到高位，全球资金成本明显抬升。
澳洲银行的中长期融资成本也随之增加，因此，对债券市场敏感的“定息利率”率先上涨。
2RBA 降息预期被大幅推迟
半年前，市场曾预测2026年可能降息 2 次。
但随着通胀黏性增强、就业市场依旧紧绷，机构纷纷下调预期：
🔔 2026年可能只有1次降息
🔔 甚至出现“零降息”的激进预测
银行必须按照新的利率曲线重新定价，因此定息利率被重新评估，上调幅度明显。
3银行提前为2026年利润与风险“修复定价”
过去两年房贷竞争激烈，各大行的利润被压缩至历史低位。
为了避免未来风险暴露，银行必须提前：
🔸 重新提高风险溢价
🔸 提前拉开长短端利率差
🔸 为未来资金成本变化做好缓冲
因此，定息上涨是银行提前为2026做“风险预案”。
02浮动利率变化有限 银行开始倾向“优质客户”
自住房浮动利率维持 5.30%–5.58%，整体变化不大，但明显偏向“优质客户”。
四大行自住浮动（P&I, LVR 80%）仍维持在5.30%–5.58%区间，整体变化有限，但结构性趋势非常明显：
1高质量客户明显更受青睐
当前银行最喜欢的画像：
🔹 LVR ≤ 70%
🔹 贷款额 ≥ 100 万
🔹 收入稳定、信用记录优秀
这些客户可以拿到 5.2x%，甚至出现低于市场价的“个案利率”。
2这是银行“提前挑客户”的信号
银行深知 2026 年仍是高利率时期，因此：
🟢 低风险客户 = 利润稳定性高
🔴 高风险客户 = 日后更可能违约或超时
这也意味着，2026年的批贷速度、利率折扣以及审批难度都会进一步向优质客户倾斜。
03投资房利率波动增大，IO（只付利息）成本持续走高
投资房利率整体分布如下：
🏡 投资房 P&I：5.42%–5.76%
🏠 投资房 IO：5.75%–5.97%
IO 明显比 P&I 贵不少，趋势清晰：
1APRA对投资房+IO 的监管持续加强
监管要求银行对 IO 产品计提更高风险权重，因此：
🔹 IO 定价更贵
🔹 批贷更严格
🔹 资金占用成本更高
2高杠杆投资者的压力正在上升
🔺 利息支出变高
🔺 再融资难度上升
🔺 现金流吃紧
特别是LVR 过高、IO 过多的投资者，在 2026 年需要特别关注现金流风险。
3但投资房需求仍然强劲
原因很简单：房租依旧在涨。
在租金高、空置率低（Sydney < 1.2%）的情况下：
投资回报率仍保持稳定，Sydney & Melbourne 的低 LVR 业主持续加仓，使投资房仍是2026年的重要支撑力量。
04小银行竞争加剧：返现、优惠、大额折扣全面回归
12月的小银行报价显示竞争十分激烈。
BOC(中国银行)
💡 自住浮动 5.18%（全澳最低之一）
💡 转贷返现 $2888
对基础借款人极具吸引力。
Macquarie Bank
💰 自住浮动 5.39%
💰 定息利率保持“价值洼地”
💰 审批快、政策灵活
尤其受到自雇人士与收入复杂客户欢迎。
这些信号说明：
🔎 小银行正在积极抢占市场份额
🔎 2026年Q1预计仍会继续“卷利率、卷优惠、卷返现”
05展望2026：利率进入“再平衡时代”，银行的排雷动作将更明显
基于当前市场共识，2026 年将呈现三大趋势：
1降息最早 Q3，全年可能只有 0–1 次
市场普遍认为：🚩 不会出现“大幅降息周期”🚩 RBA 更倾向维持较高利率以控制通胀
因此：
📍 浮动利率长期维持 5.2%–5.6% 区间；
📍 定息基本不会出现大跳水
2银行将更加“挑客户”
未来最受欢迎的将是：
✅ 低 LVR
✅ 收入稳定（PAYG 或成熟自雇）
✅ 信用记录强
✅ 贷款额度大（1M–2M）
2026年，贷款难度的重要方向不是利率，而是：
谁能顺利批贷，
谁就占优势。
利率不是最重要的，
策略才是。
2026年谁能提前优化结构、降低 LVR、改善现金流，谁就能在下一轮行情里占据主动。
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