送给首次投资者的5大秘籍

上周末在悉尼房展会上遇见一个平台上的读者刘先生,他问我“财神”我这次来房展会上就是想选一个投资房,所有的投资理念我都懂了,可因为是第一次投资所以在这么多项目中不知道该如何选择?究竟哪一款更适合我?

 刘先生的问题看似简单,但是所涉及到的内容可是非常有技术含量。刘先生35岁左右有一套自住房,手上有些闲钱,房子里有些增值的equity,开始考虑投资,我定义像刘先生这样的叫“首次投资者”,这篇文章就是讨论一下什么样的房产适合首次投资者。我很多老客户在过去的8年里,通过房产投资积累了人生大量的财富,他们每个人都是是从首次投资开始一步步做起来的房产投资组合,通过他们成功的投资经验我做了一些汇总。

一、价格区间适中

首次投资者由于缺少丰富的投资经验,在投资房价格选择上应该贴近市场需求最大的价格区间上。

即使投资者不差钱,但是高端价位的投资房对投资者的知识要求很高,投资一个大众价位区间内的物业对首次投资者风险降低了不少,在悉尼公寓项目控制在110万区间之内,别墅价格控制在 180万之内。

二、租金回报是供养投资组合的血液

虽然地产界有这样的一个说法,租金高的区域资本增值不一定高,资本增值高的地区租金有可能不太理想,因为租金不高的地区有可能存在大的变化,这种观点有些时候我是认可的。

但是对于首次投资者而言,现金流会更重要一些,租金就是供养投资组合的血液,租金高的区域往往发展比较成熟,需求也比较成熟,市场的变化给租金带来的冲击最小。投资负担应该是轻松的,投资本是一件快乐的事情,如果投资给投资者平时生活带来那么大的压力,那么就失去投资的意义。

三、房屋类型的选择 别再纠结

公寓?别墅? 如果就这个议题进行详细讨论我觉得用一本书的文字都讨论不完,通过我的总结,大约首次投资者80%都是从公寓开始入手,原因很简单:

1、入市门槛不高;

2、租金回报好;

、容易打理;

、持有成本相对较低,同时尽量选择房龄比较新的物业作为投资目标,因为特别旧的房屋在维修方面将会是投资者很大的负担。

四、区域选择 

根据我对成功投资人首次投资时的总结,他们大部分会选择人口密度较大,区域公共交通较好,旁边有就业带,基建设施比较齐全,房屋供应量相对较小的区域进行投资。

我清楚的记得有一个客人做了5套房的投资组合都很成功,他的理论很简单,“如果投资不知道哪里投,哪里有Westfield你就向周边投,”虽然我并不是完全同意他的观点,但是他的投资结果说明了很大问题,Hornsby,Miranda,Croydon,Penrith,  Randwick 都有很大的增值。

五、质量的把控

多年前一位著名发展商的高管说过的一句话让我印象深刻,

“if you want a premium buyer or tenant in this area, you must buy a premium product in this location. ”

如果你想在这个区域吸引优质的租客和买家,你必须要在这个区域买一个非常优质的产品。

这一点经常被很多首次投资者忽视,如果独立屋的质量不好日后房屋维修费用会高达数万澳元,而且会耗费你大量的时间去打理;如果是公寓质量不好,那么物业管理费用每年都会上升,而且有可能集资维修,更要命的是如果有一天出售,放到二手房市场去出售,无论是售价和成交速度都很同区质量好的房屋存在很大差距。

以上的5点内容是根据很多投资者在人生第一次投资时总结的心得,此文虽然没有在更细的环节上做详细的阐述,但从宏观上给出投资者一些指引。

房产投资行动是最重要的,只要能力允许马上进入市场,首次投资的核心是中规中矩就好,不求有功,但求无过

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